:: รายละเอียด เรื่องน่ารู้ ลำดับที่ 488 ::
:: ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2554 กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ::

:: เรื่อง ::
ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2554 กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
:: รายละเอียดโดยย่อ ::
ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2554 กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
1 บ้านเดี่ยวไม้ชั้นเดียว 9,300 10,800 12,200 9,600 11,200 12,500 20 5% ก
2 บ้านเดี่ยวไม้ 2 ชั้น 8,100 10,200 11,700 8,300 10,500 12,100 20 5% ก
3 บ้านเดี่ยวไม้ ใต้ถุนสูง (ประเมินเฉพาะชั้นบน) 11,700 12,400 13,600 12,100 12,700 14,000 20 5% ก
4 บ้านครึ่งตึกครึ่งไม้ 7,800 9,400 10,800 8,000 9,700 11,000 25 4% ก
5 บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว 10,400 11,800 13,400 10,700 12,200 13,900 50 2% ข
6 บ้านเดี่ยวตึก 2-3 ชั้น 9,500 11,000 13,400 9,800 11,400 13,900 50 2% ข
7 บ้านแฝดชั้นเดียว 8,700 10,400 11,800 9,000 10,700 12,200 50 2% ข
8 บ้านแฝด 2-3 ชั้น 7,900 9,100 10,400 8,200 9,500 10,700 50 2% ข
9 ทาวน์เฮาส์ชั้นเดียว 7,000 8,500 9,200 7,300 8,800 9,600 50 2% ข
10 ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น กว้าง 4 เมตร 6,900 8,300 9,900 7,200 8,600 10,200 50 2% ข
11 ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น กว้าง 5-6 ม. ไม่มีเสากลาง 8,400 9,900 11,300 8,700 10,200 11,700 50 2% ข
12 ทาวน์เฮาส์ 2-3 ชั้น กว้าง 5-6 ม. มีเสากลาง 7,300 8,600 10,400 7,600 8,900 10,700 50 2% ข
13 ห้องแถวไม้ 1-2 ชั้น 5,400 6,700 5,500 6,900 20 5% ก
14 อาคารพาณิชย์ชั้นเดียว 5,400 6,000 6,900 5,600 6,200 7,200 50 2% ข
15 อาคารพาณิชย์ 2-3 ชั้น 6,100 7,200 8,400 6,300 7,500 8,700 50 2% ข
16 อาคารพาณิชย์ 4-5 ชั้น 5,900 6,900 7,900 6,100 7,200 8,200 50 2% ข
17 อาคารพักอาศัยไม่เกิน 5 ชั้น 9,700 12,100 13,700 10,000 12,500 14,200 50 2% ข
18 อาคารพักอาศัย 6-15 ชั้น* 11,600 15,600 18,600 12,100 16,300 19,400 50 2% ข
19 อาคารพักอาศัย 16-25 ชั้น 15,500 19,200 24,800 16,200 20,100 26,000 50 2% ข
20 อาคารพักอาศัย 26-35 ชั้น 17,100 21,700 27,800 17,900 22,700 29,200 50 2% ข
21 อาคารธุรกิจสูง <23 เมตร 15,700 18,900 16,400 19,700 50 2% ข
22 อาคารธุรกิจสูง >23 เมตรแต่ไม่เกิน 20 ชั้น 17,900 22,600 18,800 23,700 50 2% ข
23 อาคารธุรกิจ 21-35 ชั้น 23,200 31,100 24,300 32,500 50 2% ข
24 อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น 15,000 17,300 15,700 18,200 50 2% ข
25 ศูนย์การค้าสูง 4 ชั้นขึ้นไป 20,500 25,300 21,500 26,500 50 2% ข
26 อาคารจอดรถ ส่วนบนดิน 8,700 9,400 9,300 10,100 50 2% ข
27 อาคารจอดรถ ส่วนใต้ดิน (1-2 ชั้น) 15,700 16,800 50 2% ข
28 อาคารจอดรถ ส่วนใต้ดิน (3-4 ชั้น) 25,100 26,900 50 2% ข
29 โกดัง-โรงงาน ทั่วไป 5,600 6,900 5,800 7,200 30 3% ข
30 สนามเทนนิส: 1 สนาม 1,540,000 1,650,000 ไม่กำหนดไว้
31 สนามเทนนิส: 3 สนามติดกัน 1,280,000 1,370,000 ไม่กำหนดไว้
ราคาประเมินค่าก่อสร้างอาคาร พ.ศ.2554 กำหนดโดยสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
หมายเหตุ:
ก: หักค่าเสื่อมจนถึง 0 เว้นแต่อาคารที่สามารถมีอายุเกินกว่าที่กำหนดนี้ ให้ประมาณการอายุที่ยังเหลืออยู่จริง ณ วันที่ประเมิน
ข: หักค่าเสื่อมตามเปอร์เซ็นต์ต่อปีที่กำหนดจนเหลือประมาณ 40% และเมื่อนั้นหยุดหักค่าเสื่อม ให้ถือว่าอาคารนั้นมีค่าเสื่อมคงที่ 40%
แม้จะมีอายุเพิ่มขึ้นก็ตาม ตัวอย่างเช่น บ้านเดี่ยวตึกชั้นเดียว กำหนดอายุอาคารไว้ 50 ปี แสดงว่าให้หักค่าเสื่อมได้ปีละ 2%
(100% หาร 50 ปี) หากบ้านเดี่ยวหลังนั้นมีอายุ 30 ปี ก็ ย่อมหักค่าเสื่อมไป 60% เหลือราคาเท่ากับ 40% แต่ถ้าบ้านข้างเคียงอีกหลัง
หนึ่งที่มีลักษณะคล้ายกัน มีอายุ 40 ปี ก็ คงหักค่าเสื่อมถึง 60% แล้วหยุดหักเช่นกัน โดยถือว่าอาคารอายุ 30 หรือ 40 ปี นั้น มีราคา
หลังหักค่าเสื่อมเท่ากัน คือ 40% ของราคาค่าก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้เพราะโครงสร้างอาคารมาตรฐานย่อมไม่เสื่อมโทรมลง อาคารที่สร้าง
ตามมาตรฐานวิศวกรรมอาจสามารถอยู่ได้นับร้อยปี แต่สิ่งที่เสื่อมโทรมลงคือระบบประกอบอาคาร ผนังหรืออื่น ๆ โครงสร้างของ
อาคารมีมูลค่าประมาณ 60% ของทั้งหมด ดังนั้นจึงประมาณการว่า ในกรณีที่อาคารมีอายุ 30 ปีขึ้นไป อย่างน้อยที่สุดโครงสร้างที่
เหลือและส่วนอื่น (ถ้ามี) น่าจะมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 40% ของราคาก่อสร้างใหม่ ทั้งนี้หากกรณีอาคารที่มีอายุมากเป็นพิเศษ เช่น
ตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป
ค: สำหรับอาคารตามรายการที่ 18, 21 และ 22 มีรายละเอียดเพิ่มเติมดังนี้:
1. กรณีอาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. และสูงเกิน 23 เมตร จะต้องมีลิฟท์ดับเพลิง 1 ชุดมูลค่าประมาณ 10 ล้านบาท
2. อาคารที่มีขนาดเกินกว่า 10,000 ตรม. ขึ้นไปยังต้องมีระบบดับเพลิง เช่น ระบบพ่นน้ำอัตโนมัติ รวมเป็นเงินอีกตารางเมตรละ
ประมาณ 1,000 บาท
ง: สำหรับอาคารในรายการที่ 24 อาคารสรรพสินค้าที่สูงไม่เกิน 3 ชั้น กำหนดให้มีลิฟท์และบันไดเลื่อนอย่างละไม่เกิน 4 ตัว กรณีที่เกิน
กว่านี้ ประมาณว่ามีค่าก่อสร้างเพิ่มเติมเป็นเงิน ตัวละประมาณ 4-5 ล้านบาท และนำไปเฉลี่ยเป็นค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรต่อไป
นอกจากนี้ผู้ใช้ราคาค่าก่อสร้างอาคาร พึงเข้าใจในสาระต่อไปนี้:
• องค์ประกอบมาตรฐานราคาประกอบด้วย ค่าก่อสร้างตามสัญญาก่อสร้างเท่านั้น ซึ่งได้แก่ ค่าวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ (ในงานโครงสร้าง งาน
สถาปัตยกรรม งานระบบประกอบอาคาร) ค่าแรงงานก่อสร้าง ค่าใช้จ่ายทั่วไปในการก่อสร้างและกำไรของผู้รับเหมา และค่า
ภาษีมูลค่าเพิ่ม (7%) และสบทบกองทุนต่าง ๆ(0.96%) โดยไม่รวมค่าดอกเบี้ยลงทุนก่อสร้าง บริหารโครงการ ออกแบบ ควบคุมงาน
โฆษณาประชาสัมพันธ์ และค่าบริหารการขาย
• ค่าก่อสร้างที่กำหนดนี้ใช้เฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเท่านั้น ในพื้นที่อื่นผู้ใช้ต้องปรับเปลี่ยนตามความเหมาะสม โดย
ควรมีเหตุผลประกอบการปรับเปลี่ยนด้วย เช่น การคำนึงถึงปัจจัยด้านการขนส่ง อัตราค่าแรงและค่าครองชีพในท้องถิ่น อุปกรณ์
ก่อสร้างที่มีอยู่หรือหาง่ายหรือไม่ในท้องถิ่นนั้น และปัจจัยด้านการรับน้ำหนักของดิน (บางแห่งอาจแข็งแรงมากจนไม่ต้องตอกเสาเข็ม)
• ค่าก่อสร้างนี้เป็นราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรของพื้นที่ก่อสร้างโดยรวม (รวมช่องบันได ช่องลิฟท์ พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ) ไม่ใช่ตามพื้นที่ใช้
สอยสุทธิ หรือไม่ได้แยกตามราคาที่อาจแตกต่างกันตามประเภทใช้สอยเช่น ห้องนอน ห้องครัว เฉลียง ระเบียง เป็นต้น
• ค่าก่อสร้างนี้คิดเฉพาะในขอบเขตโครงสร้างอาคารเป็นหลัก เช่น พื้นที่ซักล้างหรือที่จอดรถที่มีหลังคาคลุมรวมทั้งระเบียงชั้นบน ส่วน
พื้นที่ซักล้าง ระเบียงชั้นล่างหรือพื้นที่ถนนที่ยื่นออกจากตัวบ้าน ไม่นับรวมในพื้นที่ก่อสร้างนี้
• ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่าโฆษณา ดอกเบี้ย ค่านายหน้าการขาย แต่เป็นราคาเพื่อประมูลก่อสร้าง
• ค่าก่อสร้างนี้ ไม่รวมค่ากำแพงกันดินในระหว่างการก่อสร้าง (sheet pile) หรือกรรมวิธีในการก่อสร้างพิเศษไปจากทั่วไป
• ค่าก่อสร้างนี้จัดทำขึ้นสำหรับสิ่งก่อสร้างทั่วไป กรณีที่มีลักษณะพิเศษหรือมีต้นทุนที่สูง-ต่ำผิดปกติจำเป็นที่จะต้องคำนวณอย่างละเอียด
โดยการถอดแบบก่อสร้างเป็นราย ๆ ไป โดยไม่สามารถใช้มาตรฐานราคาค่าก่อสร้างนี้
• ค่าก่อสร้างนี้ อาจสูงหรือต่ำกว่าราคารับเหมาที่มีการรับเหมากันก็ได้ เพราะราคารับเหมาก่อสร้างขึ้นอยู่กับการแข่งขัน ซึ่งอาจไม่
สอดคล้องกับความเป็นจริง ส่วนราคาต่อตารางเมตรที่คำนวณนี้มาจากพื้นฐานการถอดแบบก่อสร้างตามราคาวัสดุ-ค่าแรงปกติ
• สิ่งที่ควรเข้าใจเกี่ยวกับค่าก่อสร้างก็คือ แม้ราคาค่าก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น แต่ไม่ใช่หมายความว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน
โดยอัตโนมัติ ทั้งนี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ยังขึ้นอยู่กับค่าที่ดินด้วย และยังขึ้นอยู่กับภาวะตลาด อุปทานในท้องตลาดอีกต้วย ในบางครั้ง
ค่าก่อสร้างขึ้น แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์อาจไม่ได้เพิ่มขึ้นในสัดส่วนเดียวกันคณะทำงานไม่ได้กำหนดราคาค่าก่อสร้างอาคารในรายการ
ต่อไปนี้ด้วยเหตุผลดังนี้:
• โรงแรม ขึ้นอยู่กับการตกแต่ง จึงกำหนดเป็นมาตรฐานได้ยาก อาจทำให้เกิดความสับสนได้ โรงแรมอาจมีลักษณะคล้ายอพาร์ทเมนท์ที่
ได้กำหนดราคาไว้แล้ว เพียงแต่มีการตกแต่งและจัดการเป็นพิเศษ
• สระว่ายน้ำ มีลักษณะที่หลากหลายมาก จึงไม่อาจกำหนดให้เป็นมาตรฐานได้ชัดเจน เช่น สนามเทนนิส
• สถานีบริการน้ำมัน รีสอร์ท และอื่น ๆ ก็มีลักษณะที่แตกต่างกันหลายประการ การกำหนดเป็นมาตรฐานเช่นรายการทรัพย์สินอื่นจึงทำ
ได้ยาก
• สำหรับเหตุผลที่ยังไม่กำหนดราคาค่าก่อสร้างของสิ่งก่อสร้างเหล่านี้ ก็คือ
• รั้ว ขึ้นอยู่กับสภาพดิน การถมที่ การมีคานยึด (stay) หรือไม่ วัสดุ ฯลฯ
• สระว่ายน้ำ มีสระทั้งแบบมาตรฐาน สร้างใต้ดินหรือเหนือพื้นดิน รวมทั้งมีสระว่ายน้ำที่หลากหลายแบบ freeform สำหรับอาคารต่างๆ
• สถานีบริการน้ำมัน มีมาตรฐานที่แตกต่างกันตามจำนวนหัวจ่าย ประเภทน้ำมันและถังเก็บน้ำมัน
• โรงแรม ขึ้นอยู่กับระดับของโรงแรม การตบแต่งตามข้อกำหนดของแต่ละเครือโรงแรม
• ห้องใต้ดิน ไม่มีมาตรฐานของห้องประเภทนี้
• ห้องนิรภัย เป็นห้องที่มีความซับซ้อนสูง ขึ้นกับการออกแบบที่แตกต่างกันอย่างมากและมีการสร้างจำนวนน้อย
• โรงเรือนเลี้ยงไก่-สุกร มีความหลากหลายเช่นกัน ตั้งแต่โรงเลี้ยงแบบเปิด-แบบปิด ยังไม่มีมาตรฐานโรงเลี้ยงสัตว์ทั่วไป
เปิดดูเอกสารประกอบที่นี่
แสดงความคิดเห็น ถาม ตอบ เพิ่มเติม ได้จากที่นี่
บันทึกข้อมูลโดย : น.อ.พรชัย จ้อยจำรูญ วันที่บันทึกข้อมูล วันเสาร์ ที่ 5 พฤศจิกายน 2554 เวลา 13:37 น.
:: กรมช่างโยธาทหารเรือ ::


[ ปิดหน้าต่างนี้ ]